成功案例
Case
律师说法借（代）名买房的风险及防范
2022-10-13
广东穗恒律师事务所主任林淑善律师就一“借名买房”案例，接受广州日报的采访，讲解“借名买房”的风险及防范。
发布时间：2017-09-30
案例
姐妹俩称，20年前，为了买房给父母住，一个下岗一个办离婚的她们，只好借哥哥名买房，得以办理按揭，2013年还清房贷。哥哥却称，姐妹俩当时并没有钱买房，购房款全由其出资，不存在“还房”一说。双方为此对簿公堂。
姐妹俩，1998年9月，打算买房给父母居住，因此她们购买海珠区石榴岗海崖路17号某房。当时姐妹俩，二妹刚下岗，无法出具单位证明办理抵押贷款，三妹正办理离婚，涉及夫妻共同财产的处理。父母年纪较大，四个人都无法申请房屋抵押贷款。她们以哥哥的名义申请购房贷款，与银行签订抵押贷款。但是，首期款由姐妹俩支付，房贷也由姐妹俩偿还，直至2013年11月4日还清。姐妹俩作为原告起诉要求确认涉案房屋归她们所有，被告哥哥协助到房管部门办理产权变更登记手续。作为被告的哥哥辩称，当年为了投资和改善父母的居住环境购买涉案房屋，因工作忙碌，故委托父母办理购房事宜，但购房款全部由其出资。房屋是大宗商品，姐妹俩不可能轻易将房屋登记在其名下。购房时，姐妹俩一个下岗一个办理离婚，没有能力买房，且也没有经济能力偿还月供。
法院判决
一审法院认为，因两原告不能提供充分证据证明其借用被告名义购买涉案房屋的事实，对其主张其是涉案房屋的权属人，并要求被告协助办理过户登记手续，因依据不足，不予支持。
两原告不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理认为，本案争议焦点是两原告提出的借名买房主张是否成立。在民事诉讼中，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，对于当事人主张借名买房的一方，必须举证证明其对房屋的购买确实存在出资关系，同时还应证明双方之间存在借名登记的意思表示，只有同时完成以上两个证明标准才能支持借名买房的主张本案中，两原告主张其借被告的名义购买涉案房屋，并由其实际出资。首先，双方之间并无借名买房的书面约定。两名原告称由于双方是亲属关系，故只有口头约定，被告对此予以否认两名原告提供的证人证言，与其存在利害关系，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（二）项规定，上述证人证言亦不能单独作为认定案件事实的依据 其次，两原告提出涉案房屋是由其出资购买，但未提供证据证实房款来源以及出资的具体情况。据此，两原告现有证据并不足以证明借名买房主张成立，应承担举证不能的法律后果，故对其提出确认涉案房屋归其共同所有的上诉请求，法院不予支持。驳回上诉，维持原判。
律师说法
借名购买普通商品房的情形，一般发生在亲属或好友之间，因为双方彼此信任，所以很多未签订书面协议或者协议约定不明确，容易引起纠纷。如果需要借名买房应签订书面协议，协议应记载清楚双方当事人信息、房屋信息、房屋购买方式以及双方当事人的权利义务，明确实际出资人。若没有书面借名购房协议，在诉讼过程中，法院一般不认定借房购房的事实。此外，实际出资购房人应保存整个购房流程的证据原件，包括支付首付款的凭证、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明原件等，实际出资人支付房款、还房贷等，建议用实际出资人个人账户名下转账的形式支付，并注意保留相关转账记录，该转账记录的实际金额、支付时间应与相关票据记录相一致。
如果双方签订的《借名购房协议》违反法律、行政法规的强制性规定，或者以合法形式掩盖非法目的，则协议无效o对于规避政策的借名购房协议，如果借名购房损害了社会公共利益，则协议也无效o 如经济适用房是具有社会保障性质和公益性质的商品住宅，借名购买将导致一个指标被浪费，损害真正有需求的购房者的权利，侵犯社会福利制度和社会公平。这种情形下，借名购房的约定无效。但对于购买普通商品房而言，双方之间因为限购、限贷政策而约定借名购房，不存在损害第三人或者社会公共利益，这种情形下协议有效。
