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本所主任林淑菁律师成功代理袁某、麦某与张某房屋买卖合同纠纷案

2022-12-26

原告：张某

被告：袁某、麦某委托代理人：林淑菁律师

案由：房屋买卖合同纠纷

【案情简介】

原告诉称：原告张某与被告袁某、麦某于 2020年12 月30日签订《不动产买卖业务签订文件合定本》，其中第三至第九页为《不动产买卖合同》。合同约定原告购买被告位于广州市海珠区某路某街某号某房，建筑面积 93.95 平方米。不动产成交价格为人民币1347000元，文付方式为按揭贷款支付：即在2020年12月30日支付定金10万元给被告；在2020 年12月31 日支付定金26万元给被告，在2021年4月22日原告将购房款245万元支付至中介公司指定的第三方支付平台公司的账户；在2021年5月14日支付购房款 1237000元给被告。剩余的银行80万元贷款亦在2020年8月9日支付到被告的账上。

由于《不动产买卖合同》约定被告应当在2021年5月15日前将该不动产交付给原告。但被告并末按合同约定时间将不动产交付给原告。直至到 2021年8月31日，被告才将涉案不动产交予原告，双方办理了交接手续。被告的行为己经严重违反合同约定，逾期交付不动产的时间长达105 天．构成根本违约，按合同约定应支付成交价20%的违约金。

被告辩称：被告袁某、麦某原是广州市海珠区某路某街某号某房的所有人。2020 年12 月30日，与原告张某在中介的介入下签订了《不动产买卖合同》，双方约定收齐房款当天将房屋交付给张某。但张某在签订时提出要求，要求在该《不动产买卖合同》中写明“出售人应当在 2021年5月15日前将该不动产交付给买受人张某”，但实际履行的交房时间按照网签合同《广州市存量房屋买卖合同》来确定。该房屋买卖应按照2021 年1月22日双方签订的《广州市存量房屋买卖合同》中的交房时间约定，在被告收齐房款当天交付给张某。原告在 2021年8月10日交齐房款，被告在8月31日交房，即使被告存在违约也仅是违约21天，要求按上述合同第九条规定，逾期每天按总房价款万分之五的标准支付违约金。

此外，被告作为反诉原告提供相应证据材料提出反诉，请求张某支付逾期付款违约金。在 2020年12月30日，双方签订《不动产买卖合同》，合同第三条第（二）款约定∶“第一期：人民币3287000元，买受人应于买受人取得同意贷款通知之日起10日内支付至理房通资金存管账户”。2021年3月15日，银行出具同意贷款通知书，即在2021年3月25日前，张某应支付首付款3287000元至第三方资金存管账户张某于2021年4月22日向第三方资金存管账户汇入购房款2450000元，于2021年5月14日向反诉原告支付购房款1237000元。张某延迟了50天支付首付款，张某的行为已经严重违反合同约定，逾期支付首付款，构成根本违约，按照合同约定应支付成交价20%的违约金。

【办案情况】

针对本案原告的诉求，原告向法院提交了与银行支援的微信记录、与地产中介工作人员的微信记录以证明原告在2021年4月29日才取得银行同贷书和借款合同的事实。同时原告也提交了广州燃气缴费明细、发票等证据，以证明原告在收房后收到广州燃气公司通知房屋燃气存在严重安全隐患，被迫整改的事实及所支付的费用。

而被告向法院提交了不动产买卖业务签订文件合订本，银行对账明细，微信记录等证据，以证明被告已将房屋出售给原告，原告无权请求被告支付不动产成交价20%的违约金，即使违约逾期交房，也仅需支付原告逾期违约金7270.5元（3天x4847000元x0.05%=7270.5）。

另外，被告向法院提起反诉，作为反诉原告向法院提交了个人住房贷款通知书，银行流水明细等证据，以证明张某逾期支付购房款的事实。

【办案结果】

广州市海珠区人民法院在审理该房屋买卖合同纠纷一般过程中，经法院调解后，双方就该案达成和解方案，根据法律规定，双方友好协商，自愿达成如下和解协议：

一、在本协议生效之日，当天甲方一次性向乙方支付款项人民币伍万元（小写：50000元）。

二、甲方向乙方支付上述款项后，双方就该案涉及的房屋买卖合同的权利义务一次性结清，双方此后互不追究对方的违约责任及其他法律责任。

三、甲方向乙方支付上述款项后，甲方立即向海珠法院撤销反诉，乙方立即向海珠法院撤销，各自已经支付的立案费由各自承担。

四、双方确认：本协议生效后，双方均不得反悔。若任何一方反悔违反上述约定，守约方有权要求违约方支付违约金50000元，且守约方有权不再履行本协议。

【案情点评】

本案中袁某、麦某与张某存在房屋买卖合同关系，签订了房屋买卖合同，该案主要争议焦点有如下几点：

首先，被告逾期交房的违约金是多少？双方在《广州市存量房买卖合同》中约定房屋交付时间为被告收齐楼款之日，双方约定2021年8月27日交付房屋，被告仅逾期交房3天。按照第九条约定“甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。”现该不动产买卖合同已履行完毕，双方权利义务已经终止。因此，原告仅可请求支付逾期交房违约金7270.5元。