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成功案例

本所主任林淑菁律师成功调解争执长达一年的空调机位占用纠纷

发布时间:2019-01-09

       2019年1月9日下午,本所主任林淑菁律师作为龙凤街金沙社区的社区法律顾问,积极参与龙凤街金沙社区梅园西路26号旧楼加装电梯纠纷调解,经协调各方力量参与调解,最终纠纷双方于当日达成调解协议,该旧楼加装电梯纠纷成功化解。

 

        一、基本情况

        龙凤街金沙社区尚橙大厦在开发建设之初,开发商就已规划好每一户的空调机位。其中开发商在为1906户装修时,将1806户业主的空调位占用了;1806户、1706户随后入住,根据《住户手册》及物业管理处指示,相继将1706户、1606户的空调位占用了。2018年1606户业主准备装修入住时,发现无空调位可用,于是与1706户业主协商。1706户业主认为,开发商已预留一个空调位给自己,因此应当向上修正开发商的错误安装及物业管理处的错误指示。而1906户业主认为,是由开放商装修的,不同意挪,而且以自己患有心脏病为由,若要挪空调外机位置,则会跳楼。因此该纠纷多次协商不成。1606户业主在2018年12月下旬,强行拆除1706户业主的两台空调外机,引发冲突,导致1706户女业主先兆流产。矛盾更为尖锐,为了解决1706、1806、1906三户业主目前空调外机安装问题,物业管理处黄主任、1706户、1806户、1906户三户业主在物业管理处参与调解,金沙社区居委会陈伟夫、广东穗恒律师事务所主任林淑菁律师主持了本次调解。

 

       二、法律分析

        1、按照业主与开放商签订的购房协议及开发商的规划图纸等相关资料,开发商应当为每一户预留一个空调机位,但开发商为1906户业主装修时,即错误占用了1806户业主的空调机位。开发商应当承担修正1906户业主空调机位正确移装的责。任

         2、根据《广东省物业管理条例实施细则》第42条第一项的规定,物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。

      《物业管理条例》第52条的规定 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

        物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

       在本案中,物管在承接尚橙大厦管理事务时,有对物业共用部分是否正确使用进行查验的义务;以及有在业主进行空调外机安装时,应将空调外机正确安装位置告知业主的义务。但物管明显没有尽到《广东省物业管理条例实施细则》第42条第1项以及《物业管理条例》第52条的义务。没有修正开发商对1906户业主的空调外机错误安装,同时也对1806户业主及1706户业主作出了错误指示。

       因此开发商及物管应当作为本次纠纷的主体之一,承担相应的责任。

       三、调解过程

      本次调解目的是解决1706户业主目前的空调位置使用问题以及修正1706户、1806户、1906户三户业主空调正确移装费用问题。

      在协商伊始,为了照顾1706户女业主的身体状况,1806、1906户业主即同意向上挪空调外机,以使得1706户业主能够尽快安装空调恢复使用暖气。但对于1706、1806、1906户三户业主空调正确移装费用问题却一直争执不下。

     1906户业主认为,当初是开发商的错误安装,因此开发商应承担1906户空调移装费用。

     1806户业主及1706户业主则认为,当初是依照《住户手册》的规定及在物管处指示下,安装错误的,因此物管处应当承担1806户、1706户空调移装费用。

      物管处认为,当初是开发商的错误安装,作为物管处是为了让1806户、1706户业主有位置装空调外机而迫于现状无奈指示安装的。因此开放商应承担三户业主空调移装费用。物管处仅有协调责任,不负责支付相关费用。

      林淑菁律师认为,本次纠纷不建议诉讼,第一空调移装总体费用不大;第二,引起诉讼不利于邻里关系的和睦相处。而本次问题的发生,是基于开发商的错误安装,而物管处延续了开发商的错误安装后又作出新的错误指示,导致了原本仅需修正1906户业主空调机位的错误扩大为需修正1906户、1806户、1706户三户业主的空调机位错误。因此,物管应承担空调移装费用的责任,至于物管、1706户业主、1806户业主、1906户业主四方之间的责任承担比例可再行协商。林淑菁律师提出协调方案:移装费用由物管、1906户业主、1806户业主、1706户业主四方分摊。

 

      四、调解效果

      经各方力量的调解,物管、1906户业主、1806户业主、1706户业主四方于2019年1月9日达成调解协议,约定由物管负责委托有相关空调移装资质的公司负责空调外机移装及开空调孔,物管承担1906户业主空调移装费用,1806户、1706户业主各自承担各自的空调移装费用。    
对于此类因空调机位占用而引起的纠纷,最好能够调解解决,一方面避免了诉累,节省了司法资源,最大的好处是对于抬头不见低头见的邻里关系和谐了,和睦相处有利于身心健康、有利于社会的稳定。这是一个通过法院判决也未必达到的效果。

 

     五、心得体会

     林淑菁律师在本次外墙空调机位占用纠纷中,代入各方的立场思考各方的利益及情理,并权衡利弊,使各方在维护自己的权益时,保持各方平衡,避免诉累,以调解的方式解决纠纷,避免了各方矛盾升级,同时也能达到令调解各方都满意的结果,也更能体现政府基层部门的调解对社会的稳定和健康发展起重要的作用。